家を売るにはどうする？事前準備や最適な売却時期も解説

大切なご自宅を売却するにあたり、何から手をつければ良いのか、誰に相談すれば良いのかわからず、お困りではありませんか。
家の売却を成功させるためには、ご自身の状況に合った準備を計画的に進めることが大切です。
本記事では、代表的な3つの売却方法の選び方をはじめ、最適な売却時期を見極める視点、さらに事前に確認すべき重要事項について、解説いたします。

家を売る準備①売却方法の選び方

家の売却方法には、主に「仲介」「買取」「個人間売買」があります。
まずは、それぞれの売却方法の特徴と選択基準について解説していきます。

仲介のメリット・デメリット

仲介は、不動産会社に売主と買主の間を取り持ってもらう、もっとも一般的な売却方法です。
この方法のメリットは、市場の相場価格に近い値段で売れる可能性があることです。
専門知識が必要な売買契約書の作成や、引き渡しまでの面倒な手続きも代行してくれます。
売却が成立した際には、成功報酬として不動産会社への仲介手数料の支払いが必要となります。
そのため、仲介は時間に余裕があり、できるだけ高い価格での売却を目指したい方に向いているでしょう。

早く現金化できる買取

買取とは、買主を探すのではなく、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。
不動産会社が提示する金額に納得できれば、すぐに契約へ進め、最短で現金化が可能になります。
また、広告活動をおこなわないため、ご近所に知られずに売却を進められるのもメリットです。
一方で、買取価格は市場価格の7～8割程度と、仲介より低くなる傾向があります。
ただし、この割合はあくまで目安で、物件の立地や築年数、建物の状態、市況によっては5割程度まで下がるケースもあります。
逆に、人気エリアや新しめの物件では8割前後まで高く評価されることもあるため、実際の買取価格は不動産会社に査定を依頼し、確認することが重要です。
このように、買取は価格よりもスピードや手間の少なさを重視する方に向いた売却方法です。

個人間売買の注意点

個人間売買は、不動産会社を介さずに、売主と買主が直接やり取りをして契約する方法です。
この方法におけるメリットは、高額になりやすい仲介手数料が一切かからないことです。
しかし、金銭的なメリットの裏には、多くの注意点や高い危険性が潜んでいます。
まず、専門知識がないと物件の適正価格を判断するのは難しく、相場より安く売ってしまう恐れがあります。
売買契約書の作成や重要事項の説明といった、法律に関わる手続きもすべて自分でおこなわなければなりません。
とくに、物件に隠れた欠陥があった場合の責任の所在などを曖昧なまま契約すると、後々大きな問題に発展しかねません。
買主が住宅ローンを利用する場合には、金融機関が融資に慎重になるため、審査が通りにくいという壁もあります。
そのためこの方法は、取引相手が親族や知人など、信頼関係のある場合に限定するのが賢明といえるでしょう。

家を売る準備②売却時期の見極め方

前章では、家の売却方法について述べましたが、売るべきタイミングも気になりますよね。
ここでは、家の価値を最大化するための売却時期について、解説いたします。

売れやすい季節とは

不動産市場には季節による需要の波があるため、売れやすい時期を狙うことが大切です。
一般的に、不動産取引がもっとも活発になるのは、1月～3月の年度末時期といわれています。
この時期は、4月からの新生活に向けて家を探す方が急増するため、「繁忙期」と呼ばれています。
次に需要が高まるのは、企業の人事異動などがある、9月～11月にかけての秋の時期です。
その一方で、真夏の8月や年末で慌ただしい12月は、不動産取引が少なくなる「閑散期」にあたります。

築年数と家の価値

売却価格に影響する要素のひとつが、建物の築年数です。
建物は年数が経つほど劣化し、一般的に資産価値も下がっていきます。
とくに木造一戸建ては、税法上の耐用年数（約22年）を過ぎると建物の評価額が低く見積もられる傾向があります。
ただし、これは税法上の話であり、市場価値がゼロになるわけではありません。
実際の価格は、土地の価値や立地、建物の状態、リフォームの有無などによって異なります。
マンションは一戸建てよりも価値の下落が緩やかですが、築年数に応じて価格は変化します。
こうした傾向を考えると、できるだけ早めに売却を検討することが高値につながりやすいでしょう。
一方で、リフォーム費用は売却価格に反映されにくいため、雨漏りなど明らかな不具合だけ修繕しておくのが安心です。

税金で損しないコツ

家を売却して得た利益は「譲渡所得」とみなされ、所得税と住民税が課税されます。
この税金の額を決めるうえで重要なのが、売却した不動産の「所有期間」です。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると、税率が低くなります。
もし、所有期間が5年になる直前であれば、年明けまで待つだけで税負担を約半分にまで軽減できるのです。
また、マイホームを売却する際には、税負担を軽くするための特例が用意されています。
その代表的な制度が、売却益から最大3,000万円を控除できる「3,000万円の特別控除」です。
さらに、所有期間が10年を超える場合には、税率がさらに低くなる軽減税率の特例も存在します。
これらの特例を利用するには、「マイホームとして実際に住んでいた期間があること」や「過去2年以内に同じ特例を使っていないこと」などの条件を満たす必要があります。
また、税制は年度によって内容が変わる場合があるため、最新の制度内容は国税庁の公式ホームページや税理士への確認がおすすめです。

家を売る準備③事前に確認しておきたい項目

ここまで、売却方法や時期を解説しましたが、手続きを始める前の確認もおさえておきましょう。
最後に、売却前に確認しておきたい重要事項について、解説していきます。

住宅ローンの手続き

住宅ローンが残っている家を売るには、ローンを完済して「抵当権」という権利を抹消する必要があります。
抵当権とは、金融機関が物件を担保として設定する権利で、これがあると売買は成立しません。
一般的には、買主から支払われる売却代金を、ローンの一括返済に充てることになります。
万が一、売却価格がローン残高を下回る場合は、不足分を自己資金で補わなければなりません。
一連の抵当権抹消手続きは、一般的に司法書士へ依頼し、物件の引き渡し当日におこなわれます。

売却相場の調べ方

適正な価格で家を売るためには、周辺の相場を正確に把握することが不可欠です。
相場を調べるには、国土交通省などが運営する、不動産取引情報のサイトが役立つでしょう。
このサイトでは、ご自身の家に近い条件の物件が、実際にいくらで成約したのかを無料で確認することが可能です。
より具体的な価格を知りたい場合は、不動産会社へ専門的な査定を依頼する方法もあります。
査定額とその根拠を比較検討すれば、納得感のある売り出し価格を決められるでしょう。

売却のスケジュール

売却活動の全体像を掴み、計画的に準備を進めるための日程管理が重要になります。
不動産の売却は、一般的に相談を開始してから引き渡しが完了するまで、3か月～6か月程度かかります。
希望する時期までに売却を終えるには、この期間から逆算して計画を立てることが大切です。
たとえば、最初の1か月で不動産会社を選び、次の3か月間で販売活動と交渉を進めると良いでしょう。
なお、売却の各段階では様々な書類が必要になるため、事前に一覧にまとめておくと安心です。

まとめ

家の売却には「仲介」や「買取」などの方法があり、高く売りたいか早く現金化したいかなど、ご自身の状況に合わせて選ぶことが大切です。
買主が増える年度末の時期を狙うほか、築年数や所有期間に応じた税金の特例も考慮して、売却時期を見極めましょう。
売却を始める前にローン残高と売却相場を把握し、3か月～6か月の期間を見越して計画的に準備を進めることが、売却成功の鍵となるでしょう。