マイホームを購入する際のフラット35について！条件やデメリットも解説

マイホームの購入を検討するなかで、「フラット35」という言葉を耳にしたことはありませんか。
全期間固定金利という安心感がありますが、仕組みやデメリットを正しく理解せずに契約を進めてしまうと、思わぬ資金計画のズレが生じるリスクがあります。
そこで本記事では、フラット35の基礎知識や金利タイプによる違い、審査をスムーズに通過するための条件や注意点までを解説いたします。
ご自身のライフプランに合った最適な住宅ローンを選び、マイホームを購入したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

フラット35とは

フラット35を利用してマイホーム購入を検討する際には、その基本的な仕組みをしっかりとおさえておくことが大切です。
冒頭では、フラット35の概要や金利の仕組み、さらにフラット35Sについて解説していきます。

フラット35の仕組み

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型ローンになります。
金融機関の窓口で融資をおこない、その債権を機構が買い取って投資家に販売することで、金融機関はリスクを抑えながら長期固定ローンを扱える仕組みです。
この仕組みによって、利用者は将来の金利変動を過度に心配せず、安定した条件で資金を借りられます。
さらに、保証料や連帯保証人が原則不要で、団体信用生命保険への加入も任意とされている点が、民間ローンとの違いの1つといえます。

固定金利の返済計画

全期間固定金利のメリットは、返済額が変わらないため、長期的な家計管理がしやすいことです。
たとえば、3,000万円を35年で借りる場合、変動金利との毎月返済額に差が出ますが、その差額を安心料として許容できるかがポイントになります。
一方で、固定金利は変動金利より高めに設定されやすく、低金利が長く続く局面では総支払額の差にも目を向けなければなりません。
また、借入後に市場金利が下がっても返済額は変わらないため、金利低下の恩恵より毎月の安定を重視する方に向いたタイプといえるでしょう。
より低い金利のローンへ借り換える選択肢もありますが、その際はあらためて審査を受ける必要があり、各種手数料も発生します。

お得なフラット35S

フラット35Sは、省エネ性や耐震性などに優れた住宅を購入する場合に、一定期間金利が安くなる嬉しい制度です。
省エネルギー性や耐震性などの住宅性能、長期優良住宅などの認定住宅、子育て世帯や若年夫婦世帯かどうか、過疎地域への住み替えなどによって決まります。
これらのポイントがたまると、当初5年間の金利が大きく引き下げられるため、出費の多い新生活のスタートを助けてくれるでしょう。
ただし、この制度には予算の枠が設けられており、申し込み状況によっては年度の途中で受付が終了することもあるため、早めの情報確認が大切です。

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フラット35の利用条件

前章では、フラット35の仕組みやフラット35Sについて述べましたが、利用条件も気になりますよね。
ここでは、フラット35を利用するための審査において重要となる年収や物件、そして借入の条件について解説いたします。

年収と返済負担率

フラット35には、「年収0円以上」という明確な決まりはありませんが、総返済負担率という数字で返済能力がしっかりと確認されます。
これは、年収のうちどれくらいをローンの返済に充てるかという割合のことで、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下が基準です。
この計算には、車のローンやカードローンだけでなく、スマートフォンの分割払いなども含まれるため、基準を超えないように確認しておく必要があります。
基準に満たない場合は、他の借入を先に返済したり、夫婦や親子で収入を合算して申し込んだりすることで、希望の借入額に近づける工夫をおこないましょう。

物件の技術基準

申し込みをされる方だけでなく、購入する家そのものが一定の基準を満たしているかどうかも、審査のポイントになります。
たとえば、一戸建てなら70㎡以上、マンションなら30㎡以上という広さの条件があり、さらに現行の耐震基準や省エネ基準をクリアしている必要があるのです。
そのため、登記上の面積が不足している物件や違法な増築がある物件、古い耐震基準のまま改修されていない中古住宅などは、利用の対象外となる場合があります。
これらの条件を満たしていることを証明するために、専門の検査を受けて適合証明書を取得することも必要となります。

借入期間と上限額

借入期間は15年から35年の間で選べますが、完済時の年齢が80歳になるまでに返し終わる必要があります。
金額は8,000万円まで借りられますが、頭金の額によって金利が変わる点には注意しましょう。
一般的には、諸費用を含めて物件価格の2割ほどを現金で用意しておくと、審査も返済もスムーズに進むでしょう。
審査から融資までは時間がかかるため、引き渡し日に間に合うよう余裕を持って行動することが大切です。

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納得して利用するためのデメリットとポイント

ここまで、フラット35の仕組みや審査条件を解説してきましたが、利用するうえで事前に確認しておくべきポイントや注意点もおさえておきましょう。
最後に、頭金や諸費用、そして手続き面での注意点について解説していきます。

頭金と自己資金の影響

フラット35は、物件価格の全額を借りることもできますが、融資率が9割を超えるかどうかで適用される金利が変わってきます。
頭金を1割以上用意して融資率を9割以下に抑えた場合に比べ、9割を超えて借りる場合には、金利が年0.2%から0.4%ほど高くなる傾向があるのです。
頭金を多く出せば借入額が減り、毎月の返済も楽になりますが、手元の現金を使いすぎると、病気や急な出費に対応できなくなる可能性もあります。
一方で、頭金を貯めている間に金利や物件価格が上昇する可能性もあるため、現在の家計と将来の状況を見極めながら、バランスを考えることが大切です。

初期費用の内訳と額

マイホームの購入には、物件そのものの価格以外にもさまざまな現金が必要になります。
主な初期費用としては、金融機関への手数料や税金、保険料などがあり、これらは基本的に住宅ローンと別に、現金で用意しなければなりません。
これらを合計すると、新築で物件価格の3%から7%、中古であれば、仲介手数料も含めて6%から10%ほどかかるといわれています。
融資手数料には、最初に多く払って金利を抑えるタイプと、初期費用を抑える代わりに金利が高くなるタイプがあるため、ライフプランに合わせて選びましょう。

手続きと金利の注意点

フラット35を利用するには、審査だけでなく物件の検査や証明書の取得なども必要で、手続き全体で1か月から2か月ほどかかることもあります。
また、全期間固定金利であるため、借りた後に市場の金利が下がっても返済額は変わらないという特徴があります。
また、変動金利との金利差が開く可能性があることも理解しておきましょう。
低い金利のローンへ借り換えるという選択肢もありますが、その都度審査や諸費用がかかるため、実行にあたっては慎重に検討する必要があります。
こうした特徴を理解したうえで、ご自身の生活スタイルや将来設計に合った利用方法を見つけましょう。

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まとめ

フラット35は、最長35年の全期間固定金利により毎月の返済額が変わらず、条件を満たすと一定期間金利が下がる制度も利用できる住宅ローンです。
審査では、年収に対する返済負担率や物件の技術基準を満たす必要があり、借入額は100万円から8,000万円までの範囲で設定します。
頭金の割合による金利差や現金で支払う諸費用について理解を深め、長期的な視点で無理のない資金計画を立てることが重要になります。