不動産買取で高く買い取ってもらうコツは？注意点についても解説

ご所有の不動産を、できるだけ早く確実に、そして手間をかけずに売却したいとお考えではありませんか。
その場合、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」が、有効な選択肢の一つとなるかもしれません。
この記事では、買取の仕組みや仲介との違いといった基礎知識から、有利な条件で売却するためのコツ、契約前に知っておくべき注意点までを解説いたします。
ご自身の状況に合った最適な売却方法を見つけたい方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産買取とは

不動産の買取には、仲介と異なる特徴やメリットがあります。
まずは、不動産買取の仕組みや仲介との違いについて解説していきます。

買取と仲介の違い

不動産の売却方法における、「買取」と「仲介」のもっとも大きな違いは、物件の買主が誰になるかという点です。
仲介では、不動産会社が売主の代理として購入希望者を探し、個人や一般法人が買主となるのが一般的です。
一方、買取の場合は不動産会社が直接の買主となり、売主から物件を買い取ります。
そのため、購入希望者を探すための販売活動や、内覧対応といった過程が一切不要となるのです。
買取は、急な転勤や相続といった事情で、できるだけ早く不動産を現金化したい場合に選ばれます。
また、ご近所に売却の事実を知られずに、手続きを進められる点もメリットです。
内覧の回数が重なる気疲れや、スケジュール調整の負担を避けられる点も、買取のポイントとなります。

即時買取の流れとメリット

買取のなかでも代表的な「即時買取」は、簡潔かつ迅速に手続きが進むことが大きな特徴です。
まず、売主が不動産会社へ査定を依頼し、提示された買取価格に納得できれば売買契約へと進みます。
その後、代金の決済と物件の引き渡しをおこない、一連の手続きは早ければ数日、長くても1か月程度で完了します。
購入希望者が見つかるまで、数か月以上かかることもある仲介と比べ、その迅速さはメリットといえるでしょう。
ただし、この迅速さと引き換えに、売却価格は仲介の場合よりも低くなる傾向があるため、注意が必要です。
一般的に、市場価格の7割から8割程度が買取価格の目安とされています。
仲介手数料が不要で、残置物の処分や手配を任せられる場合もあり、時間と手間の削減に役立ちます。
決済や引渡しの期日が合わせやすく、住み替え計画を組み立てやすい点も、即時買取のメリットです。

契約不適合責任の免責

不動産売却における売主の負担を軽減する点に、「契約不適合責任」の免責が挙げられます。
これは、売却した不動産に雨漏りや設備の故障など、契約内容と違う欠陥が見つかった場合に売主が負う責任のことです。
仲介で個人の買主に売却した場合、引き渡し後に不具合が見つかると、「契約不適合責任」の対応に追われる恐れがあります。
しかし、買取では買主が宅地建物取引業者であるため、双方の合意で免責特約を設けるのが一般的です。
これにより、引き渡し後のトラブルを心配せずに進めることができるでしょう。
ただし、売主が知っていた欠陥を故意に隠した場合は、免責になりません。
査定段階で把握している事項は正直に伝え、確認書類を残しておきましょう。

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不動産を高く・早く売却するための買取のコツ

前章では、不動産買取の概要について述べましたが、少しでも有利な条件で売却したいですよね。
ここでは、不動産を高く・早く売るための買取のコツについて、解説いたします。

買取相場を把握する

まず、一つ目のコツは売却する不動産の適正な相場を、ご自身で把握しておくことです。
買取価格はさまざまな条件により変動するものです。
国土交通省が運営するウェブサイトなどを活用すれば、ご自宅と似た条件の物件がいくらで取引されたかを確認できます。
1人で不安な場合は信頼できる不動産会社に相談し、査定を受けましょう。
その際は、価格の根拠や再販計画を聞き、説明の筋が通っているかを見極めることが大切です。
また、担当者の対応や専門知識、提案力も確かめ、最終的には信頼できると判断できた場合は依頼しましょう。

最低限のリフォーム術

二つ目のコツは、費用対効果を考えた最低限の修繕に留めることです。
不動産会社は買い取った後にリフォームをおこなうため、売主の高額な工事は査定額に反映されにくいです。
したがって、手入れは「価値を上乗せする」のではなく、「悪い印象を減らす」視点でおこなうと良いでしょう。
具体的には、基本的な清掃や不用品の処分、生活に支障が出る故障の修繕が効果的です。
一方で、壁紙や床の軽微な傷などは、無理に直さなくても問題ありません。
換気や消臭、照明の点灯確認など、小さな工夫で印象は変わります。
費用をかけるべき場所を見極め、無駄な出費を抑えましょう。

買取保証付き仲介を活用

三つ目のコツは、「買取保証付き仲介」を状況に合わせて活用することです。
一定期間は仲介で高値売却を目指し、売れなければ約束の価格で買い取る仕組みです。
これは、高く売れる可能性と、期限と最低価格の確保を両立できます。
売出価格と保証価格の設定が重要となるため、他社の査定も集めて交渉材料にしましょう。
また、販売期間や広告方針も、事前に相談しておくと運用がスムーズです。
違約条項や広告停止の条件も、事前に共有しておくとトラブルを避けやすくなります。
なお、保証価格は通常の買取より低めになりやすい点は、理解しておきましょう。

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不動産買取で後悔しないための3つの注意点

ここまで、不動産買取のコツを解説しましたが、契約前に確認すべき点もおさえておきましょう。
最後に、買取契約前に押さえるべき3つの注意点について、解説していきます。

ローン残債の確認と手続き

契約前の注意点の一つ目は、住宅ローンの残債がある場合の、「抵当権抹消」という手続きです。
ローンを組むと不動産には抵当権が設定され、完済して抹消しない限り売却はできません。
売買契約後は金融機関へ連絡し、決済日時点の残高と必要書類を確認しましょう。
抵当権抹消登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。
決済当日は、売買代金の受領とローンの一括返済、登記申請を同日に進めます。
段取りを前倒しで整えることが、安全で円滑な取引につながります。

仲介手数料以外の費用

二つ目の注意点は、仲介手数料が不要でも他の費用が発生する点です。
具体的には、売買契約書の印紙税、抵当権抹消の登録免許税と司法書士報酬、引っ越し費用などを見込みます。
利益が出た場合は、さらに譲渡所得税と住民税がかかり、所有期間5年超で税率が下がります。
自宅の売却では特例が使えることもあるため、早めの確認が安心です。
また、想定外の支出を避けるため、見積もりと精算方法を事前に整理しておきましょう。
測量費用や境界確認が必要な土地では、追加の費用が発生することもあります。

契約書のチェックポイント

三つ目の注意点は、署名前に契約書の内容を十分に確認することです。
まずは、手付金の金額と手付解除の期日、引渡し条件や残置物の扱いを確認しましょう。
「契約不適合責任の免責」などの特約は、文言が明確かどうかが要点となります。
また、状況によっては「引渡し猶予条項」を調整し、固定資産税の精算方法や設備の扱いも明記しておきます。
不明点はその場で質問し、理解したうえで署名に進みましょう。

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まとめ

不動産買取は、買主が不動産会社となるため販売活動や内覧対応が不要で、迅速な現金化と手間の軽減が期待できます。
有利に進めるには、客観データで相場を把握し、信頼できる不動産会社へ査定を依頼、手入れは最低限にして買取保証付き仲介も検討すると良いでしょう。
契約前は、ローン残債の段取りや諸費用の確認をおこない、契約書の特約や精算条件を丁寧に見直してから、署名に進むことが大切です。