再建築不可物件の不動産買取は可能？売却が難しい理由についても解説

相続した実家や所有している土地が「再建築不可物件」に該当し、なかなか買い手が見つからずにお困りではありませんか。
建て替えができない物件は、住宅ローンが利用しづらいため一般の購入希望者に敬遠されやすく、放置すれば固定資産税などの負担だけが続いてしまいます。
本記事では、再建築不可物件の売却が難しい理由や法律上の制約を整理し、専門業者による買取をはじめとした、成約率を高めるための売却方法について解説いたします。
処分に困っている不動産をスムーズに現金化し、将来の不安を解消したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

再建築不可物件とは

再建築不可物件の売却を検討する際、法的定義や制約をおさえておくことが大切です。
まずは、再建築不可物件の基礎知識について解説していきます。

都市計画法等の法的定義

「再建築不可物件」という言葉は法律上の正式名称ではなく、現在の建築基準法などの条件を満たしていない状態を指す、不動産実務での呼び方です。
都市計画法は、エリアごとに建てられる建物の種類を定め、街全体のバランスを保つためのルールを示しています。
一方で、建築基準法は建物の安全性や避難経路を確保するため、構造や敷地に関する細かな条件を定めているのが特徴です。
これらの法律が整う前に建てられた建物には、当時は適法でも現在の基準には合わない「既存不適格建築物」が含まれます。
既存不適格は、そのまま住んだり賃貸物件として活用したりすることはできますが、建て替えや大規模な増改築をおこなう場合は、現行基準に合わせる必要があります。

接道義務と具体例

再建築不可の理由のひとつが、建築基準法第43条で定められた「接道義務」です。
建物を建てるには、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があり、ここでいう道路は建築基準法で認められたものに限られます。
私道の場合は、位置指定を受けていないと対象外となるため、無道路地や接道幅が2m未満の土地は建て替えが難しくなります。
また、通路の有効幅員が確保できていない土地も該当し、とくに旗竿地では、入口から奥まで通路幅が2m以上あるかが重要なポイントです。
ブロック塀や植栽、隣家の軒の張り出しで通路が狭く見える場合も、幅不足と判断されることがあるため注意しましょう。

リフォーム等の活用方法

再建築不可物件であっても、建物を解体しない限り、法律の範囲内でリフォームやリノベーションをおこなうことは可能です。
制限されるのは新築や増築などの行為であり、柱や梁といった、主要構造部を残した修繕や模様替えは認められています。
また、一般的な木造2階建て住宅であれば、建築確認申請の一部が省略できる特例もあり、計画が進めやすいケースもあります。
近年は、骨組みだけを残して内装や設備を一新するスケルトンリフォームも人気で、新築同様の快適さを得られる点が魅力です。
ただし、床面積を増やす工事や、構造を大きく変更するリフォームは制限される場合があるため、事前に専門家へ確認することが大切です。

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再建築不可物件の不動産売却が難しい3つの理由

前章では物件の基礎知識について述べましたが、実際に売却を進めるにあたっては、いくつか知っておくべきポイントがあります。
ここでは、なぜ売却時に注意が必要なのか、その主な理由について解説いたします。

住宅ローンが組みにくい

金融機関は、不動産の将来価値や売却のしやすさを重視するため、再建築不可物件の評価には慎重になりやすいです。
建て替えができない土地は市場での流通が限られやすく、融資額が抑えられるケースもあります。
そのため、購入希望者は自己資金を多めに用意する必要があり、住宅ローンの利用を難しく感じる方は少なくありません。
一方で、リフォームを前提とした利用や投資目的の購入であれば、条件付きで融資を検討してくれる金融機関も増えてきています。
相談しやすい金融機関の種類や特徴を案内することで、購入を検討する方の不安を和らげることができるでしょう。

建て替えができないリスク

再建築不可物件は、基本的にその場所で自由に建て替えができないため、将来のライフスタイルの変化に不安を感じる方もいます。
たとえば、二世帯住宅にしたい、平屋に建て替えたいといった希望があっても、そのままでは実現が難しいケースがあります。
とくに土地の価値が高いエリアでは、建て替えの可否が資産価値に影響するため、購入前に慎重に検討されることが多いでしょう。
一方で、リフォームやリノベーションを前提にすれば、建物を残しながら内装や設備を自分好みに変えられるという魅力もあります。

改修費用による価格への影響

再建築不可物件の購入者は、購入後にセットバックやリフォームをおこなう前提で、資金計画を立てることが多いです。
セットバックには工事費がかかり、敷地が後退することで利用できる面積が減る点も考慮が必要です。
築年数が経った建物では、耐震補強や配管交換、断熱改修など、快適に暮らすための追加費用が発生します。
そのため、購入希望者は、物件価格だけでなくこれらの工事費を含めた総額で、無理のない返済計画をシミュレーションします。

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再建築不可物件をスムーズに売却する方法

ここまで、再建築不可物件の売却時のポイントを解説しましたが、解決策として有効な売却戦略もおさえておきましょう。
最後に、再建築不可物件をスムーズに売却する方法について解説していきます。

再建築を可能にする許可

再建築不可物件であっても、セットバックをおこない、将来の道路拡幅に協力して敷地の一部を道路として提供することで、建築確認が通るケースがあります。
この場合は、行政と相談しながら後退距離を決め、登記上も道路として整理する手順を踏むことになるでしょう。
また、建築基準法第43条の但し書き許可や認定制度を利用すれば、周辺の安全性や交通への支障がないと判断された場合に、例外的に建築が認められることがあります。
ただし、許可を得るには敷地状況や消防活動のしやすさなど、多方面からの検討が必要となるため、建築士など専門家への事前相談が欠かせません。

隣地所有者との交渉方法

接道条件を改善するには、隣地所有者との協力が必要になるケースがあります。
たとえば、通路の一部を譲り受けて共有道路にする方法や、私道の持分を追加して位置指定道路にする方法などが検討できます。
交渉の際は、お互いのメリットを丁寧に説明し、将来の管理ルールをきちんと書面に残しておくと安心です。
また、費用負担も一方的にならないよう、工事内容や利便性をふまえた公平な提案をすることで、話し合いが進みやすくなります。
不動産会社や司法書士など専門家のサポートを受ければ、権利調整や契約手続きもスムーズになり、結果的に接道条件の改善と資産価値向上につながります。

専門業者への買取相談

再建築不可物件の売却では、一般の方だけでなく、この分野を得意とする不動産買取会社へ相談する方法も有効です。
専門業者は、リフォームや用途変更に関する豊富なノウハウを持っているため、将来の活用を見越した適正価格を提示してくれます。
直接買取を選べば、仲介よりも現金化までの期間が短く、住み替えのスケジュールが立てやすいという安心感もあります。
また、独自のネットワークを活かして投資家などへ情報を届けられるため、物件の個性に合う買主と出会える可能性も広がるでしょう。
当社も不動産買取を得意としていますので、ぜひ一度お問い合わせください！

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まとめ

再建築不可物件とは、現在の建築基準法などの要件を満たさないため建て替えが制限される物件ですが、リフォームによる再生活用は可能です。
住宅ローンが組みにくく建て替えも制限されるほか、購入後に多額の改修費用が必要となる点が、売却を難しくさせている主な要因となります。
セットバックなどの許可制度や隣地との協議にくわえ、当社のような専門業者への買取相談を検討することで、難しい条件でもスムーズな売却が実現するでしょう。