不動産売却にかかる費用は？種類や特別控除についても解説

ご所有の不動産を売却する際、「税金や手数料など、一体いくら費用がかかるのだろう」と不安に思っていませんか。
不動産売却では仲介手数料や印紙税、登記費用などさまざまな経費が発生し、事前にその全体像を把握しておくことが大切です。
この記事では、売却にかかる費用の内訳から、ご自身でできる概算方法、さらに費用を抑えるためのテクニックを解説いたします。
安心して売却の第一歩を踏み出したい方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産売却にかかる費用の種類と概要

不動産売却には、仲介手数料や税金など、さまざまな種類の費用がかかります。
まずは、不動産売却にかかる主な費用と、概要について解説していきます。

主な費用の項目と内訳

不動産の売却で発生する費用の中で、もっとも大きな割合を占めるのが「仲介手数料」です。
売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた印紙税を国に納める必要があります。
印紙税の納税は、契約書に収入印紙を貼り付けて消印をすれば完了します。
住宅ローンを完済している場合は、抵当権を抹消するための「登記関連費用」もかかるでしょう。
土地や一戸建ての売却では、お隣との土地の境界をはっきりさせるための「測量費」が必要になることもあります。
その他にも、売却で利益が出た場合は、「所得税」や「住民税」が課税されます。
状況によっては、家の中の不用品を処分したり、ハウスクリーニングをしたりする費用も発生するかもしれません。

費用を支払うタイミング

諸費用がいつ発生するのか、全体の流れを時系列で把握しておくことが大切です。
まず、売却活動を始める前に、必要に応じて土地の測量やリフォームなどを済ませておきましょう。
次に、買主が見つかり売買契約を結ぶタイミングで、印紙税を納めます。
この売買契約時に、不動産会社へ仲介手数料の半金を支払うのが一般的です。
そして、買主から売買代金のすべてを受け取る物件の引き渡し時に、残りの費用を精算します。
具体的には、仲介手数料の残金や、司法書士へ支払う登記関連費用がこの時点にあたります。
最後に、不動産を売却して利益が出た場合に限り、売却の翌年に確定申告をおこなわなければなりません。

3,000万円の売却例

実際に、3,000万円のマンションを売却した場合、費用がいくらになるか見てみましょう。
もっとも大きい仲介手数料は、速算式を用いると、105万6,000円（税込）という計算になります。
次に、印紙税ですが、現在の軽減措置が適用されるため、契約金額3,000万円の場合は1万円です。
また、住宅ローンの抵当権を抹消する登記費用は、司法書士への報酬を含めて3万円程度を想定しておくと良いでしょう。
一般的に不動産売却では、売却価格の4%から6%程度の諸費用がかかるといわれています。
このように、売却代金の全額が手元に残るわけではないことを、あらかじめ理解しておくことが大切です。

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不動産売却でかかる各費用の計算方法と知っておきたい相場

前章では、不動産売却にかかる費用の種類について述べましたが、それぞれの金額が気になりますよね。
ここでは、各費用の計算方法と相場感について解説いたします。

主要な費用の計算式

まず、仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。
売買価格が400万円を超える場合は、「（売買価格×3%＋6万円）＋消費税」で計算することが可能です。
現在の軽減措置では、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、税額は1万円となります。
抵当権抹消登記の登録免許税は、土地や建物など不動産1つにつき1,000円です。
なお、測量費や解体費は条件によって差が出やすく、見積もり比較と条件交渉が有効といえます。
見積書は書式が各社で異なるため、項目名を合わせて比較すると違いが見えてきます。

物件ごとの費用相場

土地や一戸建ての売却で必要になる測量費は、物件の状況によって金額が大きく変動します。
一般的な住宅地で、お隣との境界確認がスムーズに進めば、35万円から60万円程度が相場です。
しかし、土地の形が複雑であったり、隣地の所有者様との調整が難航したりすると、100万円を超えることも珍しくありません。
古い家を解体して更地で売る場合の解体費用も、建物の構造によって変わってきます。
木造住宅であれば、坪単価4万円から5万円程度ですが、加重条件によっては上振れします。
アスベストが使用されている場合は、専門業者による除去費用が別途発生するため、注意が必要です。
また、地盤が軟弱な地域では仮設費が上がる場合もあるため、事前調査の確認が役立ちます。

想定額を超えるパターン

不動産売却では、予期せぬトラブルで、想定を超える費用が発生する場合があります。
代表的な例は測量に関するトラブルで、隣地の所有者様が境界の立会いに協力してくれない、といったケースです。
建物検査で雨漏りやシロアリ被害などの欠陥が見つかり、高額な修繕費がかかることも少なくありません。
また、地中から過去の基礎や、コンクリートガラが見つかる可能性も考えられます。
このように、諸費用を画一的に考えず、予備費を含めて余裕のある資金計画を立てることが大切になります。
事前のホームインスペクションを活用し、修繕の要否を把握してから売出すと、後戻りを減らせるでしょう。

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不動産売却の費用を抑える特別控除

ここまで、売却費用の種類や相場を解説しましたが、費用を抑える方法もおさえておきましょう。
最後に、売却費用を抑える3つの方法について解説していきます。

直接的な費用を減らす

まず、効果が大きいのは、費用の大部分を占める仲介手数料の見直しです。
法律で定められている金額は、あくまで不動産会社が受け取れる上限額にすぎません。
また、専門業者に頼まなくても、ご自身で清掃や整理整頓をおこなうだけで、お部屋の印象は改善できます。
不用品の処分も、自治体の回収やフリマアプリなどを活用すれば、費用を抑えられるでしょう。

税金の特別控除を活用

不動産売却で利益が出ると課税対象になりますが、譲渡費用の計上で課税所得を抑えられます。
マイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
この特例の適用を受けられれば、譲渡所得が3,000万円以下の場合、税金はかかりません。
また、相続した空き家を売却する場合にも、同じように3,000万円の特別控除が利用できるケースがあります。
ただし、相続空き家の特例は、昭和56年5月31日以前の建物であるなど、要件がより複雑になっています。

計画的な準備でコスト減

売却活動を始める前には、計画的な準備も重要です。
まず、売却の時期はとても重要で、不動産の所有期間によって税率が大きく異なります。
所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率が約半分まで下がります。
そのため、所有期間が5年目前であれば、年を越してから売却するだけで税負担を大幅に軽減できるでしょう。
また、複数の会社に査定を依頼し、比較検討することも大切です。
価格の根拠や販売戦略をしっかりと確認し、最終的には信頼できる不動産会社へご依頼ください。

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まとめ

不動産売却では仲介手数料や税金、登記費用などさまざまな費用が発生し、売買契約や引渡しのタイミングで支払う必要があります。
仲介手数料には上限がありますが、測量費や解体費は物件の状況で変動し、予想外の出費が生じることもあります。
費用を抑えるには、仲介手数料の交渉や税制特例の活用が効果的で、5年以上の所有後に売却するなど計画的な準備が大切です。