賃貸借契約の保証人とは？保証会社やいない場合についても解説

賃貸物件を借りる際の「保証人」について、誰に頼めばよいかわからずお困りではありませんか。
親族に依頼するのが一般的でしたが、最近は保証人不要の物件や「保証会社」の利用が主流になりつつあります。
この記事では、保証人になれる方の条件といった基礎知識から、保証会社の仕組みと費用、保証人がいない場合の対応策までを解説いたします。
これからお部屋探しや賃貸借契約を考えている方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

賃貸借契約の保証人に必要な条件

賃貸借契約の保証人には、いくつかの条件があります。
まずは、保証人になれる方の条件について解説していきます。

保証人の役割と連帯保証

賃貸物件を借りる際には、多くの場合、保証人を立てるよう求められます。
保証人は、家賃滞納や過失による修繕費を、入居者に代わって支払う立場です。
つまり、大家が回収不能に陥るのを防ぐ仕組みといえます。
実務では、責任の重い連帯保証人を求められることが一般的です。
通常の保証人に認められる「まず本人に請求して」という主張や、先に本人の財産を差し押さえるよう求める権利は、連帯保証人にはありません。
入居者とほぼ同じ責任を負い、請求があれば全額を速やかに支払う義務を負います。
また、2020年4月1日の改正民法で、個人の連帯保証には極度額の明記が必須になりました。
上限の記載がなければ契約は無効となり、目安として家賃の12か月分～24か月分を極度額に定める例が多く見られます。

保証人の主な要件

連帯保証人に一般的に求められるのは、「安定した収入」「親族であること」「国内居住」の3点です。
そのなかでも安定収入は重視され、入居者と同等以上の継続収入があると審査は有利になります。
会社員や公務員は通過しやすく、パートやアルバイト、個人事業主は収入の波が理由で慎重に見られます。
また、源泉徴収票や課税証明書などの提出が必要です。
親族要件は、二親等以内を条件とする例が多く、友人は法的には可能でも断られる傾向があります。
同一生計の配偶者は支払い能力が連動しやすいため、不可とされるのが一般的です。
国内在住は、連絡や手続きの観点から必須とされやすく、海外在住者は対象外になることが多いです。
さらに、年齢条件が設けられる場合もあり、年金のみの親族は金額次第で可否が分かれます。

条件を満たせない場合

条件を満たす連帯保証人を用意できないと、審査に通らず契約が進まないことがあります。
結果として物件の選択肢が狭まりやすく、入居時期が遅れるおそれもあります。
また、高齢化や家族関係の変化で、頼める親族がいない事例は増えてきました。
こうした背景から、連帯保証人の代わりに、保証会社の利用を必須または選択制にする物件が増加しています。

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賃貸借契約に関わる保証会社の仕組みとかかる費用

前章では、保証人になれる方の条件について述べましたが、条件を満たす方を見つけるのは難しい場合もありますよね。
ここでは、もう一つの選択肢である保証会社について解説いたします。

保証会社と保証人の違い

連帯保証人を立てることが難しい場合でも、賃貸物件を借りる手段として、保証会社の利用が有力です。
保証会社は、家賃や共益費の滞納時に大家へ立て替え払いをおこなう企業で、入居者は保証料を支払って契約します。
この仕組みにより、大家は家賃収入の途絶リスクを抑えられます。
連帯保証人が無償の「人」であるのに対し、保証会社は有償の「サービス」である点が大きな違いです。
ただし、入居者の支払い義務が消えるわけではありません。
立て替え後は、保証会社から入居者へ請求が移るだけである点に注意しましょう。
補償範囲はプランにより異なり、家賃や共益費のほか、更新料、退去時の原状回復費、訴訟費用まで含む例もあります。
なお、回収の確実性と手間の軽減から、管理現場では採用が進んでいます。

利用費用の相場

費用は主に、「初回保証料」と「更新料」に分かれます。
初回保証料は、総賃料（家賃＋管理費等）の50%～100%が目安です。
初回30%と低めにして、1年または2年ごとに1万円～2万円の更新料を課す体系もあります。
別の方式として、初回を低額または0円にして、総賃料の1%～2%を毎月支払う月額型も見られます。
ただし、物件や提携先によりプランは指定されることが多く、入居者が自由に選べない点には注意が必要です。
初期費用だけでなく、更新料や月額保証料を含めた総コストで比較することが大切です。

メリットと注意点

入居者のメリットは、連帯保証人がいなくても申込みの道が開けることです。
重い責任を親族に負わせずに済む点も、安心できるポイントです。
一方で、保証料という追加コストが生じ、保証会社独自の審査に通る必要があります。
信販系は信用情報を参照し、延滞履歴があると難しくなってしまうでしょう。
LICC加盟系は滞納情報を共有し、独立系は独自基準で判断します。
滞納時は、督促の後に立て替え・求償がおこなわれ、長期化すると解除や退去に発展するおそれがあります。

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賃貸借契約の際に保証人がいない場合の対応策

ここまで、保証人と保証会社について解説しましたが、保証人がいない場合の他の選択肢もおさえておきましょう。
最後に、保証人がいない場合の対応策について解説していきます。

保証人不要物件を探す

保証人がない場合、まずは「保証人不要」で検索する方法があります。
多くは保証会社必須の物件で、連帯保証人は不要でも所定の保証料と審査が必要です。
もう1つの選択肢が、公的賃貸の活用です。
都市再生機構（UR）の賃貸物件は、原則として保証人と保証会社が不要で、礼金や仲介手数料、更新料も不要の物件が中心となっています。
その分、収入や貯蓄に関する基準が定められており、それらを満たす必要があります。
基準は公開されているため、事前に確認してから申込みましょう。
また、物件探しでは、連帯保証人がいない事情を包み隠さず伝えることが大切です。
「保証人不要の物件を希望」「保証会社利用時の初期費用はいくらか」など、具体的に相談すると提案が受けやすくなります。

クレジットカードの活用

近年は、家賃のカード払いに対応した物件も増えています。
ポイントが貯まり、振込手数料や手間を省け、家計管理もしやすくなります。
カード決済は滞納リスクを抑えられるため、管理側にもメリットがあるのです。
一部には家賃保証機能付きカードがあり、そのカードで支払うことを条件に、カード会社や提携保証会社が保証を担う仕組みがあります。
この場合は、別途保証会社契約が不要となることがあり、年会費や少額手数料に保証が含まれることもあります。
ただし、カードの入会審査が前提で、利用できる物件やカード会社が限定される点には注意しましょう。

契約前のチェックリスト

契約前は、重要事項説明書と賃貸借契約書を丁寧に確認します。
重要事項説明書では、設備の有無と故障時の負担区分をチェックしましょう。
エアコンや給湯器が設備なら修理は大家負担、残置物なら入居者負担になることがあります。
契約書では家賃や管理費、期間、更新料、特約事項を確認し、不明点はその場で質問します。
初期費用の内訳も把握し、敷金、礼金、仲介手数料、火災保険、鍵交換、初回保証料の有無を確認しましょう。
原状回復のトラブルを避けるため、入居直後に傷や汚れを日付入りの写真や動画で記録し、可能であれば現状確認書に双方でサインします。

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まとめ

賃貸契約での連帯保証人は、家賃滞納時に全額を支払う義務があり、通常は安定収入のある親族が選ばれます。
保証人を立てられない場合は保証会社の利用が一般的で、保証料を払う代わりに親族への負担を避けられますが、独自審査や費用が発生します。
保証人不要物件やUR賃貸、家賃保証付きクレジットカードなどもあるため、契約前に条件や費用をよく確認することが大切です。