売れにくい不動産とは？再建築不可や賃貸併用住宅などを解説

「持っている物件がなかなか売れないかも」という不安や、売れにくい不動産がどういったものかといった、疑問をお持ちではありませんか。
再建築不可物件やテラスハウスなどは、条件によっては買い手がつきにくく、きちんとした対策をしないと売却活動が長引いてしまう可能性があります。
そこで本記事では、売却難易度が高いとされる不動産の代表的な種類と、それぞれの特徴を踏まえたスムーズな売却のための選択肢を解説いたします。
ご自宅の売却を検討中の方や、少しでも好条件で手放したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

「再建築不可物件」が売れにくい理由と対策

不動産売却において、成約までに工夫が必要な物件には、いくつかの典型的な種類が存在しています。
まずは、その代表例である「再建築不可物件」について、基礎知識から解説していきましょう。

接道義務と再建築不可

再建築不可物件とは、現在ある建物を解体して更地にした際、新しい家を建てることが認められない土地を指します。
これには建築基準法の「接道義務」が関係しており、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には、家を建てられません。
この決まりは、火災や地震などの災害発生時に緊急車両がスムーズに進入し、安全な避難経路を確保するために設けられているのです。
基準を満たさない例として、公道に接していない土地や路地奥の土地、あるいは、法律上の道路ではない私道にのみ接する土地などが挙げられます。
ただし、接している道が「2項道路」という扱いであれば、敷地を後退させる「セットバック」をおこなうことで建て替えが可能になる場合もあります。

売却における課題と背景

再建築不可物件の売却活動においてハードルとなりやすいのは、購入希望者が住宅ローンを利用することが困難である点です。
金融機関は不動産を担保に融資をおこないますが、建て替えができない土地は担保評価が伸び悩み、融資の承認が下りづらい傾向にあります。
また、資産価値の評価に関しては、一般的な土地と比較して大きく評価が下がる傾向があり、条件次第では半分以下となることもあります。
前面道路が狭いことで工事車両が入りにくく、リフォーム費用が割高になる可能性がある点も、購入時の判断材料となるでしょう。

成約に向けた効果的なアプローチ

再建築不可物件であっても、適切なアプローチをおこなうことで、売却の可能性を十分に広げることができます。
代表的な方法として、リフォームや活用ノウハウを持つ専門の買取業者へ相談するという、選択肢が挙げられます。
また、隣接地の一部を譲り受けたり借りたりして接道条件を改善し、再建築可能な土地として価値を高める方法も考えられるでしょう。
隣地所有者の方との交渉が必要となりますが、成功すれば資産価値が向上し、一般的な土地として売却できる可能性が高まります。
そのほか、建築士などの専門家と協力して法的な特例の適用が可能か調査するなど、多角的な視点で対策を検討してみることが大切です。

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「テラスハウス」売却時のポイント

前章では、再建築不可物件について解説しましたが、一見すると問題がなさそうな物件であっても、売却時に工夫が必要なケースは存在します。
ここでは、一戸建てとマンションの中間的な特徴を持つ「テラスハウス」について、売却時のポイントを解説していきましょう。

構造上の特徴と管理面

テラスハウスとは、複数の住戸が壁を共有して連続している、一戸建てと集合住宅の要素を併せ持った住宅スタイルを指します。
隣家と壁が接している構造のため、生活音が伝わりやすい可能性があり、入居後の静かな環境を重視する方が懸念されることもあります。
窓やベランダの位置関係によってはお互いの生活空間が近くなるため、プライバシーの確保について確認を求められる場面もあるでしょう。
また、外壁や屋根などの共用部分に関する管理や修繕のルールが、明確に定められていない物件も少なくありません。

再建築における権利関係の課題

テラスハウスの売却において注意すべき点として、単独での建て替えが制度上困難であるという側面が挙げられます。
連続する建物全体で一つと扱われることが多く、自身が所有する部分だけを切り離して新築することは、原則として認められていません。
全体を建て替えるためには、つながっているすべての所有者の方とタイミングを合わせ、解体や再建築の合意形成を図る必要があります。
区分所有法が適用される場合であっても、建て替えには所有者の5分の4以上の賛成が必要となるなど、実現へのハードルは高いといえるでしょう。

魅力を伝える売却戦略

テラスハウスをスムーズに売却するためには、物件の特性を正確に伝えつつ、ライフスタイルに合った魅力をアピールすることが重要です。
たとえば、水回りの設備交換や内装のリフォームをおこなうことで、価格を抑えながら一戸建て感覚で暮らしたい層に訴求できる可能性があります。
あわせて、過去の修繕履歴や隣家との取り決めなどを資料として整理し、管理体制が機能していることを示すと安心感につながるでしょう。
一般の方への売却に時間を要する場合は、テラスハウスを取り扱う専門業者への売却を検討するのも、有効な手段の一つです。

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「賃貸併用住宅」の特性と購入層

ここまで、売却時に工夫が必要な不動産の特徴を解説してきましたが、収益性が見込める物件についても確認しておく必要があります。
最後に、自宅と賃貸部分が一体となった「賃貸併用住宅」の特性と、購入層の傾向について解説していきましょう。

オーナー居住における留意点

賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分が同一建物内にあり、家賃収入を住宅ローンの返済に充当できる点が特徴です。
経済的なメリットがある一方で、オーナーと入居者の方が同じ建物で生活するため、お互いの音や視線への配慮が不可欠となります。
また、オーナーが入居者の方からの要望に対応したり、共用部分の清掃をおこなったりといった、自主管理の業務が発生するケースもあるでしょう。
家賃収入という魅力はありますが、人間関係の構築や管理業務に伴う労力を考慮し、検討を慎重に進める方が多いのも事実です。

購入検討者に求められる視点

賃貸併用住宅の購入を検討される方は、一般的なマイホーム希望者と異なり、一定の不動産投資に関する知識をお持ちの傾向にあります。
居住性だけでなく、周辺の家賃相場や空室リスク、将来的な修繕計画などを総合的に試算する視点が求められるためです。
金融機関によっては事業用物件として扱われることがあり、通常の住宅ローンと異なる審査基準が適用されるケースも少なくありません。
そのような場合、一定の自己資金を用意できる方に限られるなど、資金計画の面で購入のハードルが上がることも考えられます。

成約率を高める販売手法

スムーズな売却を実現するためには、収益性だけでなく、想定されるリスクとメリットを可視化した資料を用意することが重要です。
具体的には、家賃収入の想定額や空室時のシミュレーション、自己資金の回収期間、長期的な修繕費用などを数字で提示すると良いでしょう。
また、玄関が分離されている点や防音対策など、お互いのプライバシーを守る工夫があれば、写真や図面を用いて丁寧に伝えることが大切です。
老後の資金対策として、家賃収入を得たいという実需層へアピールすることで、物件の持つ価値が正しく伝わり、成約の可能性を高められるでしょう。

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まとめ

建て替えが難しい「再建築不可物件」は、専門業者への相談や隣地所有者との協議次第で、売却の可能性を広げられます。
お隣と壁がつながる「テラスハウス」は、リフォームで住み心地を整え、専門知識のあるプロに任せることがスムーズな売却への近道です。
家賃収入がある「賃貸併用住宅」は、収支計画を数字で示しつつプライバシーへの配慮も伝えることで、納得度の高い取引につながります。